近日，上海、重慶同日發(fā)布新政為仍然躁動(dòng)不安的樓市繼續(xù)降溫，究其原因便是樓市投機(jī)者余火仍存。業(yè)內(nèi)人士表示，未來(lái)中國(guó)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)收緊將是大概率事件，樓市或出現(xiàn)持續(xù)降溫和房?jī)r(jià)回落。但需要注意到，在持有環(huán)節(jié)成本低下的背景下，仍是投機(jī)者樂(lè)園的樓市，或難打破樓市“十調(diào)九漲”的怪圈，因此，作為穩(wěn)樓市的最后一環(huán)的長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)盡快推到臺(tái)前。

  多地發(fā)布2017年房地產(chǎn)調(diào)控政策

  近期我國(guó)多地陸續(xù)公布政策，繼續(xù)采取限制措施穩(wěn)定樓市。針對(duì)個(gè)別區(qū)域和少量樓盤(pán)成交量和價(jià)格出現(xiàn)異動(dòng)，13號(hào)，重慶市采取措施打擊炒房行為。

  1、重慶：房?jī)r(jià)異動(dòng)房產(chǎn)稅信貸措施遏制“炒房”

  根據(jù)調(diào)整后的房產(chǎn)稅政策，將“征收對(duì)象”中的“在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套（含第二套）以上的普通住房”調(diào)整為“在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的首套及以上的普通住房”。新政策自14號(hào)起施行。據(jù)介紹，這一政策就是為了遏制“炒房”牟利行為。

  同時(shí)，工商銀行重慶分行、重慶農(nóng)商行、三峽銀行等12家金融機(jī)構(gòu)和市住房公積金管理中心聯(lián)合發(fā)表聲明，堅(jiān)決反對(duì)一切形式的炒房行為，采取措施，打擊炒房行為，包括對(duì)“三無(wú)”人員來(lái)渝“炒房”信貸不予辦理；對(duì)涉嫌哄抬房?jī)r(jià)、捂盤(pán)惜售和發(fā)布虛假信息的違規(guī)企業(yè)，暫停辦理住房按揭商業(yè)貸款和公積金貸款。

  2、北京商品房限購(gòu)繼續(xù)執(zhí)行不排除會(huì)加強(qiáng)政策

  北京市住建委表示，2017北京繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行差別化的稅收、信貸等政策，限購(gòu)作為一項(xiàng)行之有效的政策措施，考慮到北京人口資源環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展，仍將繼續(xù)堅(jiān)持，但不排除會(huì)加強(qiáng)政策。

  3、山東多地商品房繼續(xù)限購(gòu)限貸限價(jià)

  14號(hào)召開(kāi)的山東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上決定，今年濟(jì)南、青島等熱點(diǎn)和潛在熱點(diǎn)城市，要增加住宅及用地有效供給，繼續(xù)執(zhí)行好限貸限購(gòu)、限價(jià)銷(xiāo)售等措施，確保房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)；山東省其他城市要有序推進(jìn)商品住宅去庫(kù)存，積極化解非住宅庫(kù)存。防止商品房交易量和價(jià)格暴漲暴跌。

  4、上海：個(gè)人住房貸款增量創(chuàng)新低

  央行數(shù)據(jù)顯示，隨著上海房地產(chǎn)調(diào)控效果不斷顯現(xiàn)，個(gè)人貸款增速和增量占比明顯回落。一至四季度個(gè)人住房貸款分別增加917.3億元、1015.5億元、747.7億元和671.9億元，三四季度貸款季度增量明顯下降，其中12月份新增個(gè)人住房貸款154.7億元，創(chuàng)近14個(gè)月個(gè)人住房貸款月增量新低，表明調(diào)控新政促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)和住房信貸穩(wěn)健發(fā)展的效果顯著。

  長(zhǎng)效機(jī)制箭在弦上

  近日，國(guó)家發(fā)改委主任徐紹史在國(guó)新辦組織的引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)和深化供給側(cè)改革發(fā)布會(huì)上表示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)不會(huì)出現(xiàn)“塌方式”下滑和“硬著陸”，房?jī)r(jià)也得到有效控制，正制定長(zhǎng)效機(jī)制，包括一些法律法規(guī)規(guī)定和財(cái)政金融政策。

  值得注意的是，此前房?jī)r(jià)“十調(diào)九漲”的主要原因，便是短期調(diào)控政策難以形成良性政策循環(huán)效應(yīng)。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2015-2016）》指出，住房調(diào)控政策難以實(shí)現(xiàn)預(yù)期調(diào)控目標(biāo)，主要原因在于沒(méi)有能夠考慮到政策的滯后性，導(dǎo)致調(diào)控政策缺乏穩(wěn)定性、持續(xù)性。

  此外，中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛指出，地方政府消極調(diào)控也是房?jī)r(jià)恐慌性暴漲的一個(gè)重要原因。他表示，2015年底中央明確提法是“三四線城市去庫(kù)存、一二線城市還要抑制投機(jī)”，但在地方具體執(zhí)行過(guò)程中，一二線城市并未很好執(zhí)行該政策，庫(kù)存不大但卻去庫(kù)存，供給減少，導(dǎo)致房?jī)r(jià)大漲，而應(yīng)該去庫(kù)存的三四線城市出于財(cái)政考慮，未能減少供給卻又增加新投資，尤其去年上半年，三四線城市的投資開(kāi)工增長(zhǎng)率甚至高于一二線城市，搞反了中央政策意圖。

  財(cái)政部原財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康也指出，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是“打擺子”式的，“之前大家還擔(dān)心冰火兩重天，好多三四線城市和部分二線城市去庫(kù)存壓力那么大，沒(méi)想到才幾個(gè)月迅速火熱起來(lái)，一線城市和二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)快速上漲，各地政府迫不得已，不斷推出各種限購(gòu)限貸措施。這種打擺子式的表現(xiàn)，再次說(shuō)明我們前幾年說(shuō)的多輪調(diào)控主要是治標(biāo)，而非有效治本。”

  “住房長(zhǎng)效機(jī)制缺乏清晰的框架和路線、時(shí)間表。”倪鵬飛表示，房產(chǎn)稅和個(gè)人住房信息系統(tǒng)進(jìn)展緩慢，影響長(zhǎng)效機(jī)制的整體建設(shè)進(jìn)程和調(diào)控效果；在保障房供給方面，以貨幣化安置、以購(gòu)代建等方式進(jìn)行保障房供給的實(shí)施細(xì)節(jié)方面還有待于完善。

  倪鵬飛建議，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)建上，建立“多元所有”“現(xiàn)房銷(xiāo)售”“租售并舉”“過(guò)濾使用”“貨幣動(dòng)態(tài)”的住房產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)、交換、消費(fèi)和分配制度，新市民通過(guò)市場(chǎng)和政府支持租購(gòu)可支付住房。同時(shí)建立“有償性、競(jìng)爭(zhēng)性”的住房用地制度，“多層次、普惠制”的住房金融制度，“以持有稅為主”的房地產(chǎn)財(cái)稅制度。

  政策再收緊業(yè)內(nèi)稱(chēng)仍有上漲壓力

  盡管市場(chǎng)預(yù)期2017年樓市調(diào)控將不斷加碼，但仍有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)房?jī)r(jià)仍有上漲壓力，但漲幅相較2016年會(huì)顯著降溫，且區(qū)域分化現(xiàn)象會(huì)日漸突出。

  方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平認(rèn)為，本輪房?jī)r(jià)調(diào)整可能持續(xù)到2017年底至2018年上半年。由于當(dāng)前調(diào)控主要是通過(guò)限購(gòu)限貸控制需求，如果土地供給跟不上和長(zhǎng)效機(jī)制建立不理想，2017年底至2018年上半年房?jī)r(jià)則將面臨新一輪上漲壓力，但如果長(zhǎng)效機(jī)制能建立，尚有轉(zhuǎn)機(jī)。

  中國(guó)科學(xué)院預(yù)測(cè)科學(xué)研究中心在《2017年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)展望》預(yù)測(cè)報(bào)告中指出，預(yù)計(jì)2017年中國(guó)房地產(chǎn)成交量和成交額增幅較2016年會(huì)大幅下滑，但價(jià)格方面仍將維持上漲態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)全年商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格同比增長(zhǎng)3.4%。

  海通證券首席宏觀分析師姜超則表示，在不加息的情況下，房?jī)r(jià)暴跌概率不大，但大概率會(huì)進(jìn)入縮量陰跌模式?！昂芏嗳伺袛嗟禺a(chǎn)調(diào)控難以持續(xù)，因?yàn)榈禺a(chǎn)調(diào)控會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)下行壓力，經(jīng)濟(jì)下行又會(huì)倒逼政策在2017年下半年放松樓市調(diào)控政策，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲。不過(guò)，個(gè)人認(rèn)為本輪地產(chǎn)調(diào)控不可能放松，原因在于國(guó)際環(huán)境發(fā)生了巨大變化。如果美國(guó)加息周期確立，而中國(guó)繼續(xù)做大地產(chǎn)泡沫，那么未來(lái)金融風(fēng)險(xiǎn)將巨大?！?

  根據(jù)樓市分化情況判斷，齊魯資管首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷認(rèn)為，對(duì)于供不應(yīng)求區(qū)域而言，房?jī)r(jià)仍存上漲空間，只是時(shí)間上可能要在下半年以后。此外，醞釀中的房產(chǎn)稅將是對(duì)投資樓市的一大掣肘，只是推出的時(shí)間窗口很難選擇。區(qū)域分化現(xiàn)象會(huì)日漸突出。

  在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，未來(lái)全國(guó)范圍內(nèi)的房?jī)r(jià)不可能用一個(gè)“漲”或“跌”就可以形容，城市劃分更多將告別一線二線三四線，變成城市群城市圈，有活力的區(qū)域易漲難跌。